생활숙박 관련 분양 승인 전 광고 및 계약에 대한 법적 결과

 

법으로 분양승인을 받기 전의 홍보 및 계약 활동은 엄격히 규제된다.

필요한 승인을 받기 전에 생활숙박 관련 광고를 한다면 법적 결과를 초래할 수 있다.

이러한 활동은 건축물의 분양에 관한 법률(건분법)의 감독 하에 있으며,

공개 모집이나 계약 체결 전 필요한 절차를 준수하는 것이 중요하다.

 

건축물의 분양에 관한 법률은 분양사업자가 대지소유권이 미확보된 상태에서 건축심의 이전에

상가를 사전분양 한 후 분양대금을 다른 용도로 유용하여 재산상 피해를 입힌

"굿모닝시티" 상가 분양 피해사건과 같은 사례를 예방하기 위함이다.

이러한 사건 등이 발생함에 따라 상가분양시장의 투명성을 제고하고,

허위 과장광고, 분양대금의 유용 등으로 인하여 발생하는 피해로부터

피분양자를 보호하며 국민경제의 건전한 발전에 이바지하기 위하여 동 법을 제정하게 된 것이다.

 

 

그럼, 이 법은 상가의 분양에만 적용되는 것일까?

주택법 등 다른 법령에서 별도의 분양방법을 규정하고 있는 아파트 등

주택과 복리시설, 아파트형공장 등은 이 법의 적용을 받지 않도록 되어 있기 때문에

이를 제외한 상가건물이나 오피스텔 등의 업무시설 등이 이 법의 적용을 받는다.

 

그러나 모든 상가건물이나 오피스텔 등의 업무시설을 분양하는 모든 경우에 이 법이 적용되는 것은 아니고,

“분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물,

일반업무시설중 20실 이상인 오피스텔, 주상복합건물중 주택외의 용도에 쓰이는

바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 것 등이 동 법의 적용을 받게 된다.

대략적으로 아파트 등 주택을 제외한 대규모의 상가건물이나 오피스텔 등

업무시설의 분양시에 이 법이 적용된다고 볼 수 있다.

 

이 법은 크게 건축물의 분양시기와 분양방법, 그리고 이를 위반한 경우에 대한 처벌 규정을 두고 있다.

먼저, 분양시기와 관련하여서는 건축물을 건축하여 사용승인을 받기전에 사전분양을 할 수 있도록 했는데,

건축물을 분양하고자 하는 자가 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나

금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우에는 건축물의 착공신고를 한 후에

건축물을 분양할 수 있도록 하고, 당해 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 2 이상의 연대보증을 받아

이를 공증받은 경우에는 골조공사의 3분의 2이상을 완료한 후에 건축물을 분양할 수 있도록 하고 있다.

 

건축물의 사용승인을 받기 전에 사전분양을 하려면

반드시 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 분양보증 등을 받아야 한다.

신탁계약, 대리사무계약이라는 것은 좀 생소한데, 이것은 어떤 내용이며, 어떤 의미를 갖을까?

 

신탁계약은 피분양자의 소유권등기 전일까지 토지와 그 정착물의 소유권 관리 및

신탁받은 소유권의 처분에 관한 사항을 분양사업자가 아닌 신탁회사에서 행사하도록 하는 내용의 계약을

신탁회사와 체결하는 것이고, 대리사무계약은 분양수입금 관리계좌를 신탁회사에 개설하고,

분양사업자는 분양수입금의 총액을 신탁회사에게 양도하도록 하는 계약을 신탁회사와 체결하는 것을 말한다.

 

이는 피분양자가 납부한 분양대금을 신탁회사에서 관리하면서 공사의 진행상황에 따라 지출함으로써 분양사업자가

분양대금을 자의적으로 유용하는 것을 방지하여 피분양자를 보호하려는 것이다.

그러면, 건축물이 건축될 토지의 소유권이나 분양대금을 분양사업자가 아닌 신탁회사에서 관리하게 됨에 따라

제2의 굿모닝시티 사건 같은 피해는 발생할 여지가 없어질 것이다.

 

먼저 분양사업자가 건축물을 분양하고자 하는 때에 시장 군수 구청장 등 허가권자에게 분양신고를 하고,

허가권자로부터 분양신고 수리의 통보를 받은 후에 분양광고에 의하여 분양받을 자를 공개모집하도록 하였다.

그리고, 분양사업자는 분양광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서

공개추첨의 방법에 의하여 분양받을 자를 선정하여야 한다.

 

이 경우 분양계약을 체결하고 남은 분량이 있는 경우 아파트 등 주택의 분양처럼 바로 수의계약의 방법으로

분양할 수 있는 것이 아니고, 최초 분양신고면적의 50퍼센트를 초과하여 분양된 경우,

분양되지 아니한 면적이 3천제곱미터 미만인 경우, 공개모집 횟수가 3회 이상인 경우에 한하여

수의계약으로 분양할 수 있도록 제한한 것도 특색이 있다고 할 수 있다.

수의계약을 체결할 수 있는 요건이 명확히 규정되어 편법적인 부정거래가 방지될 수 있을 것이다.

 

마지막으로 처벌내용에 대한 규정은 다음과 같다.

분양사업자가 분양신고 내용과 다르게 분양광고를 한 경우에 허가권자는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고,

시정명령을 받은 분양사업자는 시정명령을 받은 내용과 정정할 사항을

허위광고를 한 간행물, 분양사업장 또는 전자매체에 공포하여야 한다.

또한, 시정명령을 이행하기 전에 분양받을 자를 선정하였거나 분양계약을 체결한 경우에는

그 공표내용을 피분양자 등에게 통보하여야 한다다.

 

그리고, 이를 이행하지 아니한 경우에는 1억원 이하의 과태료 처분을 받게 된다.

또한, 분양신고를 하지 아니하거나 거짓 또는 부정한 방법으로 분양신고를 하고 건축물을 분양한 경우에는

3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처하게 되고, 분양신고의 수리사실을 통보받지 아니하고 분양광고를 하거나

공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집한 경우 등에는 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하게 된다.

 

출처:

https://moleg.go.kr/mpbleg/mpblegInfo.mo?mid=a10402020000&mpb_leg_pst_seq=130801