▲ 정원선 변호사
‘분양형 호텔’은 말 그대로 다수의 사람이 호텔을 나누어서 소유할 수 있도록 하는 것이다. 수분양자들은 분양받은 객실을 이용해 수익을 창출하고 이 과정에서 운영사와 위탁운영계약을 체결한다.
분양 후, 수분양자들은 분양 광고 당시 보장받았던 수익금을 받지 못하는 경우가 속출하게 된다. 운영사는 수익금이 없다는 핑계를 대기도 하지만 수분양자들은 운영사에서 회계자료를 공개하지 않는 이상 수익금의 존재 여부를 알 수 없다.
수분양자들로 구성된 관리단에서 관리인이 선임되어 호텔 건물에 대한 관리 권한을 행사해야 하지만, 관리인이 선임되지 못해 수분양자들의 목소리를 모을 수 있는 창구조차 마련하지 못한 곳이 한둘이 아니다. 이러한 분양형 호텔의 문제점은 언론을 통해 수없이 보도가 되었고, 정부에서조차도 구체적인 대책을 내놓지 못하자 분양형 호텔의 인기는 시들해졌다.
그러나 대안처럼 전국 각지에서 새로운 수익형 부동산이 관심을 모으기 시작하는데 바로 ‘생활형 숙박시설’이다. 생활형 숙박시설은 각 호수별로 등기가 가능하여 소유·매매의 대상이 되나 일반적인 주택이나 아파트로 보지 않기 때문에 세금 측면에서도 부담이 적고 전매의 제한도 없다. 그러나 기본적인 운영 시스템에서는 분양형 호텔과 유사하다.
분양받은 객실을 이용하여 수익을 창출하고 호텔 운영은 운영사와 위탁운영 계약을 체결하면서 이뤄진다. 결국 분양형 호텔에서 발생했던 다양한 법적 문제점을 그대로 답습할 수밖에 없는 이유다.
동해안 인근에도 다수의 생활형 숙박시설이 생겨나다 보니 이에 따른 법적인 상담을 하고자 하는 사람들이 부쩍 늘고 있다.
가장 잦은 질문은 약정된 수익금을 지급받지 못한 경우, 수익금의 지급을 구하면서 위탁운영 계약을 해지할 수 있는지에 관한 것이다.
법원은 위탁운영 계약을 대체로 임대차 계약으로 보고 있으며 민법에 따라 차임 연체가 2기에 달하면 계약을 해지할 수 있기 때문에 수익금을 2회 받지 못한 경우 지급받지 못한 수익금의 청구를 구하면서 위탁운영 계약을 해지할 수 있다. 또한 위탁운영 계약의 해지에 따른 원상 회복으로 각 객실의 인도를 구할 수도 있다.
더 나아가 위탁운영계약 해지 이후 새로운 운영사로 교체를 원하는 경우도 있다. 현실적으로 호텔 내 모든 객실의 위탁계약이 해지되지 않는 이상 일부 객실에 대해서만 운영사를 교체한다는 것은 쉽지 않아 보인다. 다만 관리 규약이나 관리단의 의결에 따라 운영 방법 등을 결정하는 것이 가능하기 때문에 규약, 계약서 등을 검토하여 의결을 통해 안건을 처리하는 방법도 모색해 볼 필요가 있다.
‘너무 골치가 아파서 분양계약 자체를 해제하고 싶다’고 하소연하는 분도 있다.
법원은 ‘분양형 호텔의 분양계약은 객실의 소유권보다는 위탁계약에 따른 수익금을 취득하기 위한 목적에서 체결됐고, 위탁운영계약 역시 분양계약에 따른 소유권 이전 등기가 마쳐질 것을 전제로 체결되는 등 분양계약 및 위탁운영계약의 체결 경위와 내용에 비춰볼 때 이 두가지 계약이 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계로 결합된 것으로 보아 약정 수익금 미지급을 이유로 분양계약의 해제를 인정한다’고 하면서 분양계약 자체의 해제를 인정한 경우도 있다.
그러나 이 경우는 분양사와 위탁운영사가 실질적으로 동일한 회사로 볼 수 있고, 분양계약과 위탁계약이 마치 하나의 계약인 것처럼 체결되었음을 이유로 분양계약의 해제를 인정한 것이다. 수익금 미지급을 이유로 분양계약 자체를 해제할 수 있는지는 사안에 따라 개별적으로 판단해야 한다.
법적인 분쟁이 계속되고 피해 규모가 심각함에도 해당 시설에 대한 법적 규제가 모호하고 정부 기관은 타 부서에 책임을 떠넘기기에 바쁘다. 특히 분양 광고의 절차 및 방법을 이행 강제할 수 있는 수단, 수분양자들의 피해구제를 위한 사후 장치 등의 마련이 시급해 보인다.
출처 : 강원도민일보(http://www.kado.net)
